HONORABLE CONCEJO DELIBERANTE DE PERGAMINO

ACTA 7

ASAMBLEA DE CONCEJALES Y MAYORES CONTRIBUYENTES

16 de Abril de 2024

PRESIDENTE TARUSELLI: Siendo las 19:35hs, damos comienzo a la Asamblea de Concejales y Mayores Contribuyentes, convocada para el día de la fecha.

Por Secretaría vamos a tomar asistencia a los Sres. Concejales y Sres. Mayores Contribuyentes.

SECRETARIO TEZON:

ASISTENCIA SRES. CONCEJALES.

ASISTENCIA SRES. MAYORES CONTRIBUYENTES.

16 Mayores Contribuyentes, 20 concejales, hay quorum para sesionar.

PRESIDENTE TARUSELLI: Teniendo quorum, entonces damos lectura del Decreto N° Nº 8992/2024 (de convocatoria a Asamblea).

SECRETARIO TEZON: Pergamino, viernes 5 de abril del 2024.

VISTO: El EX-2023-3752-PERHCD-HCD D.E. ELEVA EXPTE. D-1252-23 SECRETARIA DESARROLLO URBANO – ORDENANZA DE CONTRIBUCIÓN OBLIGATORIA SOBRE LA VALORIZACIÓN INMOBILIARIA - LEY 14449 y

CONSIDERANDO: La aprobación de la ordenanza preparatoria N°9.881/24 sancionada por mayoría por este H.C.D en la 2da Sesión Ordinaria, será el día martes 26 de marzo del 2024 y la necesidad de convocatoria a Asamblea de Concejales y Mayores Contribuyentes para el tratamiento de la misma.

POR LO EXPUESTO: La Presidente del Honorable Concejo Deliberante en uso de las facultades atribuidas por la Ley Orgánica de las Municipalidades, dicta el siguiente decreto:

ART N°1: Convocase a Asamblea de Concejales y Mayores Contribuyentes para el día martes 16 de abril del 2024 a las 19hs en el recinto del H.C.D a fin de dar tratamiento a la ordenanza preparatoria N°9.881/24.

ART N°2: Por Secretaría de este Honorable Cuerpo, se cursaran las respectivas citaciones a los Sres. Concejales y Mayores Contribuyentes.

ART N°3: De forma.

Pergamino, 5 de abril del 2024.

DECRETO N°8992/24. Firmado, Gabriela Taruselli, Presidente. Lucio Tezón, Secretario.

PRESIDENTE TARUSELLI: Concejal Maiztegui, tiene la palabra.

CONCEJAL MAIZTEGUI: Gracias Señora Presidente. Bueno, más allá de que la dinámica de hoy nos obliga a empezar un poco más tarde.

Con lo cual, el agradecimiento habitual esta vez es doble a los Mayores Contribuyentes. Vamos a intentar ser breves para explicar el motivo que los convoca, que nos convoca a esta Asamblea, que tiene que ver con una Ley Provincial. Que es una Ley Provincial del año 2012, la Ley N°14449, cuyo titulo es la Ley de Acceso Justo al Hábitat, que tiene por objeto la promoción del derecho a la vivienda y un hábitat digno y sustentable.

Si bien el Municipio había adherido que era una de las cosas que se pedían en la ley a través de una ordenanza del año 2016. La ordenanza N°8398 de ese año, restaba, que es una de las cuestiones que también delega la ley, bajo la responsabilidad y en el ámbito de los Municipios, la creación de ciertas condiciones para lo cual había que generar una ordenanza de orden local, por supuesto.

Entre otras cosas, para definir mecanismos, porcentajes, la posibilidad de efectuar algunos convenios. Los hechos generadores, que si bien están previstos en la ley para hacerlo de manera más específica y que refieren a todos aquellos hechos que generan una mayor valoración del suelo, una mayor valoración inmobiliaria.

Eso da un resultante cuando se producen algunos hechos que obligan al desarrollador, al propietario del inmueble. Después, vamos a contar tratando de ser breves, vamos a contar algunos casos específicos para hacerlo más gráfico, hacer una contribución para lo cual, justamente una de las razones de esta ordenanza y es lo que nos convoca a la Asamblea de Mayores Contribuyentes, es al tener que crear un nuevo tributo, si bien es un tributo específicamente destinado a este fin, no se está creando una nueva tasa de servicios generales sino, es específicamente para esto y para un fondo afectado que no puede ser utilizado para cualquier cosa, sino específicamente para lo que prevé la ley. Aquella Ley de Hábitat del año 2012. Bueno, es la razón por la que nos está convocando a esta Asamblea.

Tratando de ser breve, como decía, que más allá de que la ley en la sección quinta, establece claramente cuales son las acciones que debe llevar adelante el Municipio a partir de estas mayores valorizaciones y cuales son las atribuciones que tiene y las obligaciones que tiene y los destinos que puede darle a esas contribuciones, también fija porcentajes. Porcentajes, respecto de un mínimo y un máximo que pueden aplicarse, momentos de exigibilidad.

Para hacerlo más grafico decía y para poner un ejemplo concreto de una cosa que se ha dado mucho en el ámbito de la ciudad de Pergamino, es todos aquellos, el hecho generador más grafico digamos. Si bien no es el único, es todos esos desarrollos inmobiliarios, ya sean cerrados o abiertos, que generan que una propiedad tenia un valor original, ese suelo, esa tierra tenia un valor original y que a partir de determinadas cuestiones, que pueden ser por ejemplo, el fraccionamiento para un desarrollo inmobiliario pero no únicamente eso, sino eventualmente el cambio de zona en el que está erradicado a veces el hecho de que un parcela este originariamente en una zona extra urbana o complementaria o rural y pase a estar en alguna situación mejor, hace que esa valorización inmobiliaria se vea aumentada.

Bueno, eso obliga al propietario, al desarrollador, al titular de una sucesión, a hacer esta contribución obligatoria que debe ser destinada para determinados fines.

Decía como para hacerlo más gráfico, una cosa que hemos visto mucho en Pergamino, es toda esa cantidad de desarrollos inmobiliarios, ya sean barrios cerrados o abiertos, que naturalmente tenían un valor inicial de la tierra y que por supuesto, después de ese fraccionamiento y a partir de que se los va dotando de infraestructura, pasan a tener un valor inmobiliario mucho mayor y bueno, justamente eso lo que hace es obligar a algo que los desarrolladores ya conocen de ante mano porque como decía, la ley es del 2012, a hacer una contribución al Municipio para que el Municipio lo destine a determinadas obras puntuales, que pueden ser obras de infraestructura o para y lo voy a leer porque es bien especifico. No puede ser destinado a cualquier cosa, justamente la Ley de Hábitat lo que pide es que esos fondos sean destinados a obras de infraestructura para dar la posibilidad de desarrollos que permitan el acceso a la vivienda a los sectores de menores recursos.

Como decía, es un hecho que conocen muy bien los desarrolladores. Saben quien encara un desarrollo inmobiliario que esta es una ley preexistente, que va a tener que cumplir.

Los faltaba en Pergamino, más allá de aquella adhesión del año 2016 la creación de esta ordenanza, la generación de esta ordenanza para determinar todas esas particularidades que tienen que ver con momentos de exigibilidad, momentos puntuales que son los que generan la mayor valorización inmobiliaria.

Finalmente la creación del tributo que no estaba prevista en nuestra ordenanza fiscal impositiva y a partir de esta ordenanza, si lo esta porque por supuesto, cada uno de esas contribuciones tienen que ser debidamente registradas y bueno, ese tributo lo que va a permitir es que eso se haga de esa manera.

Decía, los hechos generadores son varios, tienen que ver muchas veces con el cambio de zona, con, devuelta, los desarrollos inmobiliarios.

Decía recién, que no son fondos de libre disponibilidad, lo producido de estas contribuciones que puede hacerse de 3 maneras distintas. Pueda hacerse con dinero en efectivo, puede hacerse con entrega de un porcentaje de tierras. A veces dentro del mismo desarrollo o muchas veces, generalmente se firman convenios. Esta es una de las cuestiones que también prevé la ordenanza, que el Municipio pueda generar convenios con los desarrolladores para que estos puedan ceder el equivalente a lo que deberían contribuir en alguna otra zona de la ciudad o finalmente, a través de la realización de alguna obra de infraestructura en particular.

Se han dado algunos casos donde eventualmente un desarrollo se lleva adelante en algún lugar donde no requiere, ni demanda mayores obras de infraestructura pero si puede compensar esta contribución acordando con el Municipio la realización de una obra en algún otro lugar. Puede ser pozo de agua, puede ser ramales cloacales.

Puede ser algún otra tipo de cosa que pueda ser cubierto con ese porcentaje de la contribución.

Decía recién, no son fondos de libre disponibilidad. Tienen un fin específico y la ordenanza especifica claramente que deberán ser destinados exclusivamente a la construcción, mejoramiento de viviendas y/o construcción de obras de infraestructura de servicios públicos y/o de áreas de recreación y equipamiento social en sectores de asentamientos o de viviendas de población de bajos recursos.

Es bastante acotado. Si bien son varios los usos que se le pueden dar a esta contribución, es bien específica la ordenanza en ese sentido.

Como decía, puede ser hecho de alguna de esas 3 maneras o a través de algunas de esas 3 herramientas o la combinación de 2 o de las 3 mismas. Pueden ser hechos parte en efectivo, parte con la entrega de tierras y parte con la ejecución de alguna obra que eventualmente después, por supuesto se valoriza.

Estoy obviando hacer la explicación inicial, digamos como se determina el valor de esa contribución.

Bueno, básicamente se determina un valor inicial de la tierra, antes de que se produjera el hecho generador, que lo que hace es incrementar esa valorización inmobiliaria.

Lo que se hace después, es una tasación oficial para determinar el valor actual, se determina la diferencia entre ambos valores y a partir de ahí, se fija el porcentaje de la contribución. Básicamente ese es el procedimiento.

Lo que nos quedaba era determinar algunas cuestiones, de quienes estarían eximidos, que generalmente son organismos nacionales, provinciales o locales, o alguna cuestión en particular que exima de hacer efectiva esta contribución pero básicamente, es una contribución a la mayor valorización inmobiliaria que requería de una ordenanza del orden local. Esta ordenanza fija no solo el tributo para poder ser imputado en la fiscal impositiva, sino específicamente todas las condiciones particulares que la ley le delegaba al Municipio, a todos los Municipios en el ámbito de la Provincia de Buenos Aires, que no alcanzaba solo con la adhesión del 2016 y que básicamente, lo que va a permitir, es poner en orden una cantidad de cuestiones que no se habían podido regularizar ante la falta de esta herramienta en el orden local.

No quiero hacerlo mucho más extenso, espero haber sido claro. No es mucho más que eso.

Simplemente, lo que marca la ley, es que al crearse un nuevo tributo, que es una de las tantas cuestiones que estaban previstas y que la Provincia le delegaba a cada uno de los Municipios a través de la creación de estas ordenanzas, tenía que ser puesta en práctica y esto requiere por supuesto, aunque bregue de un tratamiento entre Concejales y Mayores Contribuyentes.

Simplemente eso, gracias Señora Presidente.

PRESIDENTE TARUSELLI: Concejal Viera, tiene la palabra.

CONCEJAL VIERA: Sí, Señora Presidente. Bueno, es absolutamente entendible al adherirse a la Ley N°14449 de bienes de obligación del Municipio, de establecer este tributo pero en realidad, esto no ha sido trabajado como debería haberse trabajado en Comisión.

Esto supongo que debe tener con el apuro, el apremio que tiene el Ejecutivo en la sanción de esta ordenanza.

Estamos de acuerdo en que hay que realizar una zonificación de Pergamino, estamos de acuerdo que el mayor valor de la propiedad sea tributado, ya que esto tiene un fin específico y un fin social. O sea, es absolutamente entendible pero lo que no está claro, cuando hablamos de valor inicial de la propiedad, que estamos hablando? Del valor fiscal que establece la Provincia?

Un valor que lo va a realizar el Municipio? Esa tasación oficial, quien la va a llevar a cabo?

Digamos, son preguntas que nos hacemos porque no hemos tenido la oportunidad de trabajarlo como hubiera correspondido y después, en su ART N°5, se establece un porcentaje de un 10% sobre esa diferencia entre el valor inicial y el nuevo valor pero el cálculo final, el porcentaje, va a ser establecido nuevamente por el Intendente. Si bien con algunas militantes pero volvemos a una cierta discrecionalidad en eso que creo que debería ser tratado con absoluta claridad.

Con lo cual, no vamos a acompañar a esta ordenanza.

PRESIDENTE TARUSELLI: Concejal Dib, tiene la palabra.

CONCEJAL DIB: Bueno, coincido con la concejal preopinante. En el cual, nunca tuvimos la posibilidad de trabajarlo en Comisión y no vamos a acompañar porque vemos que estamos obligando a los vecinos a pagar una contribución por un mejoramiento del espacio público que los beneficiarios, nunca solicitaron.

Gracias Señora Presidente.

PRESIDENTE TARUSELLI: Concejal Maiztegui, tiene la palabra.

CONCEJAL MAIZTEGUI: Gracias Señora Presidente. No, de ninguna manera.

En primer lugar, probablemente el Concejal Dib no lo haya podido trabajar porque no s parte de la Comisión de Legislación que es donde ha estado el proyecto.

Lo que digo es, el proyecto si se viene trabajando desde hace muchísimo tiempo en la Asesoría Letrada, en la Subsecretaria de Gobierno pero más allá de eso, quiero hacer una aclaración que me parece que es importante, más allá del destino que se le vaya a dar.

No es un tributo que tenga que pagar el vecino de Pergamino, se entiende lo que estoy diciendo?

Es una contribución a la mayor valorización inmobiliaria y tanto, aclarando también una duda que surgió recién y por eso, estoy abierto a todas las cuestiones que probablemente no haya sabido explicar adecuadamente en la apertura. Tanto el valor original, el valor inicial, el valor histórico como el actual, se hace a través de tasaciones oficiales.

Las tasaciones oficiales, básicamente en el caso del Municipio de Pergamino, las hace el Colegio de Martilleros de Pergamino, hay otros Municipios que eligen alguna otra herramienta, como pueden ser creo que Bahía Blanca lo hace a través del Banco Provincia.

Hay algún desarrollador incluso que, estaría en total facultad y es absolutamente factible porque lo que decía, es que generalmente se generan convenios de pedir una segunda, una tercer tasación siempre a través de entidades oficiales pero digo, son valores públicos. No son de ninguna manera arbitrarias, no son subjetivos, no es una cuestión que escape al conocimiento del valor del mercado en lo que tiene que ver con lo actual ni en lo histórico en función de los datos que buscan los propios, en el caso de Pergamino, Colegio de Martilleros.

De vuelta, en el animo de a lo mejor de explicarlo rápido, si queda alguna duda lo explico nuevamente. Estoy abierto a preguntas que sean necesarias pero básicamente, tiene que ver con una contribución a la mayor valorización inmobiliaria que tiene un fin específico, que requería de una ordenanza en lo local, más allá de la adhesión y que es una ley provincial del año 2012, que lo que busca es justamente como su titulo dice, favorecer el acceso justo al hábitat.

Gracias Señora Presidente.

PRESIDENTE TARUSELLI: Concejal Viera, tiene la palabra.

CONCEJAL VIERA: Bueno, decirle al concejal preopinante que el gobierno y que letrada no forman parte de este cuerpo, del Concejo Deliberante. O sea que, entiendo que lo hayan trabajado, que hayan estado ocupados en la formación de esta ordenanza pero no tuvo la participación activa de los integrantes de la Comisión de Legislación.

Entonces, eso quiero que quede bien aclarado.

PRESIDENTE TARUSELLI: Concejal Conti, tiene la palabra.

CONCEJAL CONTI LETICIA: Gracias Señora Presidente. Bueno, expresarme en el sentido que decía la Concejala Viera y agradezco la buena predisposición del Concejal Maiztegui.

Entiendo que eso de poder sacarnos todas las dudas de encima, era un trabajo que se podría haber hecho en la Comisión pero que no tiene directamente que ver con quienes la conforman, que no se haya dado de esa manera. También, me parece importante aclararlo porque a veces y digo, también rescatar.

Digo, Silvia Viera dijo que no vamos a acompañar, que no es lo mismo como ha pasado en otras cuestiones como en las Asambleas de Mayores Contribuyentes donde directamente este bloque plantea un rechazo, al presupuesto porque no fijan nuestras prioridades, a la rendición de cuentas porque por ahí vemos ciertas cuestiones que no son del todo del agrado de la transparencia, etc.

En este caso, es un no acompañar. El no acompañar, aunque el voto signifique negativo, por supuesto. Tiene que ver con que el tratamiento que tuvo este proyecto de ordenanza, entendemos no fue el debido.

Y digo que excede a los miembros que componen la Comisión y lo digo como miembro de la misma, porque la Comisión se reunió, trabajo muchísimos expedientes. De hecho, hubo consensos en temas hasta, si se quiere, inesperados. Por fuera de esa reunión de Comisión, se le solicita al Presidente de la Comisión que se saque despacho de ese proyecto de ordenanza.

Nos reunimos vía virtualmente, vía whatsapp a ver que se podía hacer y lo que se necesitaba en realidad era una reunión con letrada, una reunión con gobierno que pudieran sacarnos determinadas dudas desde quien va a ser el que evalué fiscalmente y no es un dato menor.

En qué sentido? Puede ser un agente de martilleros, que muchos de ellos tienen inmobiliarias? Si. Muchas inmobiliarias también son desarrolladoras.

Entonces, podemos ser juez y parte. Cuál va a ser? Se van a contraponer una, dos, tres. Digo, eso se podría haber aclarado en el ámbito en que hay que aclararlo.

Cuantos son esos desarrollos, ya sean cerrados o abiertos que son alcanzados por esta ordenanza? Si adherimos en el 2016 y esto va a ser la ordenanza, va a estar aprobada recién ahora.

Primero, por qué no se pensó en los años restantes? O sea, en los 8 años que nos antecedieron.

Segundo, esto puede generar que como estamos legislando hacia atrás por más que exista en una ley alguien diga, che esto no es tan así y demore el pago y tenga algún argumento legal para hacerlo?.

Digo, mil preguntas que se nos pueden ocurrir y que excedió la buena voluntad que le puso y mucho y reconozco, el Presidente de la Comisión, Francisco Illia, a darnos las respuestas que él podía, desde lo que él podía porque había una cierta premura solicitada desde el Ejecutivo para que lo aprobemos.

Entendemos que nuestra función y nuestra responsabilidad, es poder trabajarlo de otro tipo de manera y si había que tomarse una sesión más, había que tomarse una sesión más.

Lamentablemente, no se hizo y es por eso que no acompañamos, y este bloque no acompaña. Porque el tratamiento no fue el que entendemos correspondiente y no tuvimos esos ámbitos para sacarnos las dudas y no lo podemos hacer aquí en vivo en directo como propone con mucha buena voluntad, el Concejal Maiztegui pero que, la verdad excede su laburo de Comisión y entendemos que las Comisiones se valorizan cuando tienen la posibilidad de hacer este trabajo.

Gracias Señora Presidente.

PRESIDENTE TARUSELLI: Concejal Maiztegui, tiene la palabra.

Después, Concejal Dib.

CONCEJAL MAIZTEGUI: Una única aclaración. Entendiendo que si bien es cierto, ha habido un cambio en la conformación.

El expediente fue ingresado por la Secretaría de Desarrollo Urbano en el mes de noviembre del 2023. O sea, lejos está de ser un expediente que ha entrado hace muy pocos días.

Digo, es un expediente que está desde el año pasado en el Concejo Deliberante y que por supuesto, ha estado en Comisión. Sobre todo, hay cuestiones en la que los concejales estamos en conocimiento pero básicamente es para que lo conozcan los Mayores Contribuyentes, el proyecto de ordenanza está en el Concejo Deliberante desde noviembre del año pasado. No es una cuestión que se haya resuelto en 10 o 15 días, mucho menos.     

Gracias Señora Presidente.

PRESIDENTE TARUSELLI: Concejal Dib, tiene la palabra. Luego, Concejal Llan de Rosos. Concejal Figueroa y Concejal Conti.

CONCEJAL DIB: Gracias Señora Presidente. Respondiendo a los dichos del Concejal Maiztegui.

Yo leo en el ART N°4, en el cual dice sujetos de pago, son sujetos de pago de la contribución obligatoria sobre la valorización inmobiliaria de los inmuebles valorizados por los hechos generadores los que a continuación se detallan,

Los titulares del dominio, los usufructuarios de los inmuebles, los poseedores de los inmuebles, los herederos o sucesores y por último, hay un apartado que dice y si del análisis efectuado por la oficina de catastro municipal con posterior a la confección de la  escritura de dominio o boleta de compra-venta, se determina un importe mayor a los de los instrumentos citados, el adquiriente será el responsable de la diferencia de pago no efectuado en su momento.

Gracias Señora Presidente.

PRESIDENTE TARUSELLI: Concejal Llan de Rosos, tiene la palabra.

CONCEJAL LLAN DE ROSOS: Muchas gracias Señora Presidente. Si entiendo que hay más dudas que certezas. El Presidente de la bancada Oficialista.

Primero, voy a manifestar esto porque pareciera que, dice este expediente esta desde el año 2023 y bueno, pareciera que los concejales no trabajamos.

Digo, hay muchos expedientes que están hace tiempo y seria bueno que lo saquen a todos y no solamente los que provienen del oficialismo o del propio Ejecutivo Municipal porque pareciera que el Estado soy yo, el resto nada.

Como sucede habitualmente digo, obviamente y con el mayor de los respetos que me merecen, digo imaginen si nosotros los concejales no sabemos lo que estamos votando, los Mayores Contribuyentes que nadie le pregunte cuando se vayan de acá, que es lo que votaron porque no tienen ni idea.

El Concejal Maiztegui, repitió en varias oportunidades que quien obligaba al pago era el desarrollador inmobiliario, el desarrollador urbanístico. Recién lo leyó el Concejal Dib, el ART N°4.

Yo pregunto, un propietario de un predio de 5.000 metros cuadrados, que cambia de zona y hace una casa, tiene que pagar o no tiene que pagar?.

Digo, que me lo aclaren porque la Ley de Hábitat habla de predios de 5.000 metros cuadrados. Acá pareciera que hacemos referencias a aires de Pergamino y a otros tantos emprendimientos privados que se están desarrollando.

Digo, lo que se pretende cobrar, no es menor. La finalidad de la Ley de Hábitat, es loable.

O sea, creo que en eso estamos todos de acuerdo pero estamos avanzando en un proyecto que está hace tiempo en el Concejo Deliberante, como otros tantos proyectos que hay y duermen el sueño de los justos y este lo estamos llevando adelante con más dudas que certezas e incluso, con algunas cuestiones que pueden llegar a rozar la constitucionalidad.

Digo, se impone incluso a los administradores de sucesión como sujetos obligados al pago. Con una ordenanza estamos yendo por encima del Código Civil.

Digo, genera dudas.

Muchas gracias.

PRESIDENTE TARUSELLI: Concejal Figueroa, tiene la palabra.

CONCEJAL FIGUEROA: Gracias Señora Presidente. A mí lo que me llama la atención también es el ART N°5, donde dice que el Municipio podrá cobrar la renta diferencial urbana que será como mínimo 10% y no superior al 33%.

Lo cual, también me genera dudas y es una gran confusión y necesitamos que sea más explicitado al detalle de como se va a aplicar y como le va a aplicar esto o como le va a caer a la persona, como decía Llan de Rosos, que tiene que hacer un cambio o que tiene una herencia o que está comprando un predio nuevo, es como que le estamos aplicando un concepto muy oneroso.

Muchas gracias.

PRESIDENTE TARUSELLI: Concejal Conti, tiene la palabra.

CONCEJAL CONTI LETICIA: Gracias Señora Presidente. Bueno, sin dudas sumarme a las palabras de Llan de Rosos, que también en función de su profesión encuentra también inconsistencia que incluso uno puede o falta de certeza, que incluso uno en una primera lectura puede incluso pasárselo por alto. Por eso, la importancia del trabajo en Comisión, donde cuando más somos, más pensamos, más dudas podemos armar una especie de check list con los funcionarios y con quien pueda responder, es fácil de hacer.

Y no confundamos, esta era la aclaración, que un expediente se gire a una Comisión, con el tratamiento de ese expediente.

El tratamiento de ese expediente es cuando está la voluntad de ser estudiado y eso significa que de la lectura que cada concejal hace de manera individual, se empieza a trabajar. En ese trabajo, se discute, se debate, se cita gente. A veces cada cual se asesora incluso de manera particular para entender un poco más el tema porque no somos todo los, digo cada cual conoce más o menos un tema y en otros, tiene que ponerse a estudiar y mucho. Este es uno de esos.

Si bien el expediente estaba desde noviembre, no hubo voluntad de tratamiento. Salvo, por fuera de la reunión de Comisión y vuelvo a repetir, excedió a los miembros que la conformamos. Fue una solicitud del Ejecutivo hacia el Legislativo.

Hay Concejales que entiendo tienen que responder de una determinada manera esa solicitud y otros, que nos podemos dar el lujo de decir paremos la pelota, queremos saber todas estas cuestiones.

No se pueden responder porque claramente tiene que hacerlo quien redacto esa ordenanza, quien la pensó. A veces, de hecho en otros tratamientos ha sucedido que hemos visto ordenanzas similares o no de otros Municipios.

El tratamiento como es debido y eso no se le dio a la Comisión la oportunidad de que suceda y por eso, uno decide no acompañar porque si no, sucede esto. No sabemos que estamos votando y es vergonzoso luego decirle al vecino, la vecina, que nos preguntan, que no sabemos lo que votamos.

Este bloque sabe lo que vota cuando no puede acceder a ese conocimiento, no acompaña por supuesto la iniciativa porque no ve allí el tratamiento que debería tener y para muestra sobre un botón como cuando continuamos con la sesión, vamos a ver que van a archivo muchísimos expedientes del 2020, del 2021 de la Comisión de Cultura que no tuvieron tratamiento. Directamente la decisión fue dormir y lo paso a archivo, sin escalas.

Entonces, no importa cuando un proyecto ingresa. Importa cuando está la voluntad política de ser tratado y que ese tratamiento se ajuste a lo que se está votando. Sobre todo, una Comisión tan vertebral como es Legislación.

No fue la oportunidad que se le dio a este expediente y por eso, la posición de no acompañamiento de este bloque.

PRESIDENTE TARUSELLI: Pasamos entonces a la votación de este expediente. La votación va a ser nominar.

SECRETARIO TEZON: Por la afirmativa, el acompañamiento. Por la negativa, el rechazo.

SRES. CONCEJALES.

SRES. MAYORES CONTRIBUYENTES.

 22 VOTOS AFIRMATIVOS.

PRESIDENTE TARUSELLI: Con 22 votos afirmativos, entonces queda APROBADA la ordenanza preparatoria que lleva el N°9881/24.

VISTO

Los artículos 36, inciso 7° y 193, inciso 2° de la Constitución de la Provincia de Buenos Aires, la Ley provincial Nº 14.449 de Acceso Justo al Hábitat y su Decreto reglamentario N° 1062/13, el artículo 29 del Decreto Ley N° 6769/58, la Ordenanza Municipal N° 8398/16; y

CONSIDERANDO

Que el Decreto Ley N° 8912/77 estableció el marco general para el Ordenamiento Territorial y Usos de Suelo en la provincia de Buenos Aires y otorgó a los municipios la responsabilidad primaria en cuanto a la planificación, organización y gestión sobre sus territorios locales.

Que la Ley Provincial 14.449 de Acceso Justo al Hábitat tiene por objeto la promoción del derecho a la vivienda y a un hábitat digno y sustentable, definiendo como principios rectores el derecho a la ciudad y la vivienda, su gestión democrática, la función social de la propiedad y el reparto equitativo de las cargas y beneficios del proceso de urbanización.

Que resulta fundamental la generación de nuevos instrumentos de planificación, legales y de gestión en todos los niveles de gobierno, a los fines de regular el crecimiento de la ciudad.

Que la Ley 14.449, en su Sección V: “Acceso al suelo para la promoción del hábitat y participación en las valorizaciones inmobiliarias generadas por la acción urbanística”, define claramente las acciones que debe llevar adelante un municipio y las atribuciones que surgen de ellas.

Que el artículo 46 establece los hechos generadores de la participación del municipio en dichas valorizaciones, sobre los cuales se estructura la presente Ordenanza.

Que el artículo 47 establece que la participación de los municipios en las valorizaciones inmobiliarias establecidas –cuando estas correspondan-, tienen carácter adicional y complementario a las cesiones establecidas en el artículo 56 del Decreto Ley N° 8.912/77 y sus modificatorias.

Que, para la percepción de tales valorizaciones, los municipios deben establecer por Ordenanza una contribución obligatoria no inferior al 10% de la valorización inmobiliaria (art. 50).

Que el artículo 51 señala especialmente la contribución por participación de los grandes desarrollos inmobiliarios –clubes de campo, barrios cerrados y toda otra forma de urbanización cerrada, incluyendo los cementerios privados y las grandes superficies comerciales-, estableciendo un pago a cuenta de cómo mínimo el 10% de la superficie total de los predios afectados o sus equivalentes en dinero o suelo urbanizable.

Que, la Ley Orgánica de las Municipalidades, en su artículo 226, expresamente autoriza a los municipios a recaudar recursos mediante la imposición de contribuciones obligatorias por la realización de hechos o actos generados de valorización inmobiliaria.

Que, por Ordenanza N° 8398/16 la Municipalidad de Pergamino adhirió al régimen de la Ley N° 14.449.

POR LO EXPUESTO

El Honorable Concejo Deliberante de Pergamino, en la Segunda Sesión Ordinaria celebrada el día martes 26 de marzo del corriente, aprobó por mayoría la siguiente

ORDENANZA PREPARATORIA

ARTICULO 1°. Creación. Incorpórese dentro del Libro Segundo “Parte Especial” de la Ordenanza Fiscal vigente (Ordenanza N° 9820/23), el Título Vigésimo tercero bis “Contribución Obligatoria sobre la Valorización Inmobiliaria”, conteniendo el siguiente articulado, cuya numeración deberá ser adecuada y correlativa a la ya existente.-

ARTÍCULO 2°. Hechos generadores. Establézcase a favor de la Municipalidad de Pergamino el derecho a la participación y/o percepción de una “Contribución Obligatoria sobre la Valorización Inmobiliaria” originada por cualquiera de los siguientes hechos generadores:

a) La incorporación al Área Complementaria o al Área Urbana de inmuebles clasificados dentro del espacio territorial del Área Rural.

b) La incorporación al Área Urbana de inmuebles clasificados dentro del espacio territorial del Área Complementaria.

c) El establecimiento o la modificación del régimen de usos del suelo o la zonificación territorial.

d) La autorización de un mayor aprovechamiento edificatorio de las parcelas, bien sea elevando el Factor de Ocupación del Suelo, el Factor de Ocupación Total y la Densidad en conjunto o individualmente, sin superar los máximos establecidos por el Decreto Ley 8912/77.

e) La ejecución de obras públicas cuando no se haya utilizado para su financiación el mecanismo de contribución por mejoras u otro mecanismo de recuperación de la inversión.

f) Las autorizaciones administrativas que permitan o generen grandes desarrollos inmobiliarios, entendiéndose por estas a las aprobaciones de localización, aprobaciones de planos de subdivisión especial, u otras que en el futuro las reemplacen.

g) Todo otro hecho, obra, acción o decisión administrativa que permita, en conjunto o individualmente, el incremento del valor del inmueble motivo de la misma, por posibilitar su uso más rentable o por el incremento del aprovechamiento de las parcelas con un mayor volumen o área edificable.

La contribución se determinará ante cada hecho generador, en tanto cada uno de ellos constituye una nueva y diferente valoración sobre los inmuebles.

 ARTÍCULO 3º: Carácter de la Contribución. Las contribuciones obligatorias sobre las valorizaciones inmobiliarias son de carácter adicional a otras exigencias urbanísticas, y por lo tanto se harán efectivas en forma complementaria a las cesiones establecidas en el artículo 56 del Decreto Ley N° 8912/77, las restricciones al dominio aplicables al inmueble, la provisión de infraestructuras de servicios exigidos según el área/zona de localización, así como a las obras requeridas por las normas vigentes para la factibilidad o autorización de urbanizaciones, subdivisiones o construcciones.

ARTÍCULO 4º. Sujetos de pago. Son sujetos de pago de la “Contribución Obligatoria sobre la Valorización Inmobiliaria” de los inmuebles valorizados por los hechos generadores, los que a continuación se detallan:

1) Los titulares de dominio de los inmuebles.

2) Los usufructuarios de los inmuebles.

3)  Los poseedores de los inmuebles con ánimo de dueño aunque no sean los nudos propietarios.

4)  Los herederos y/o sucesores. En caso de que el bien objeto de contribución esté dentro de una masa indivisa, el Administrador de la sucesión será el sujeto obligado al pago dentro de los límites y alcances del caudal relicto. Si la sucesión no cuenta con ninguna representación ni administración, el Fisco municipal podrá requerir directamente del juez de la sucesión el pago del tributo pudiendo trabar todo tipo de medidas cautelares contra el patrimonio indiviso.

5) Los concesionarios de obras públicas y/o servicios públicos nacionales, provinciales y municipales que ocupen inmuebles ubicados, total o parcialmente, dentro del partido y sobre los cuales desarrollen actividad comercial y/o explotación económica en la medida que originen un hecho generador y no se superponga, en cuanto a su naturaleza y hecho imponible, con otro tributo municipal

6) En caso de transferencia del dominio, el transmitente y/o fiduciante

Si del análisis efectuado por la oficina de catastro municipal, con posterioridad a la confección de la escritura de dominio o boleta de compraventa, se determinare un importe mayor al de los instrumentos citados, el adquirente será el responsable de la diferencia del pago no efectuado en su momento, pudiendo, el Fisco municipal, emitir la correspondiente certificación o título de deuda para su ejecución.

ARTÍCULO 5°. Alícuota de la contribución. Se establece que el porcentaje de participación municipal correspondiente a la renta diferencial urbana será como mínimo el 10% (diez por ciento) del mayor valor real generado por los hechos generadores enunciados en el artículo 2° de la presente Ordenanza y no podrá ser superior al 33% (treinta y tres por ciento).-

El cálculo final y el porcentaje a aplicar podrá ser reglamentado por el Departamento Ejecutivo debiendo tener en consideración parámetros de igualdad, proporcionalidad, generalidad, capacidad contributiva y no confiscatoriedad, sin perjuicio de que el contribuyente o sujeto obligado voluntariamente estipule con el municipio otras condiciones de pago.-

El Departamento Ejecutivo podrá elaborar la aplicación diferenciada de la alícuota, según los objetivos de desarrollo urbano del plan de ordenamiento territorial para el sector y conforme los parámetros establecidos en los artículos 80 y 82 del Decreto Ley N° 8912/77, teniendo en cuenta criterios de equidad y justicia distributiva.-

ARTICULO 6°. Grandes desarrollos inmobiliarios. Determinación presunta y pago a cuenta. Los sujetos obligados al pago de la contribución establecida por el Municipio en que se desarrollen los emprendimientos indicados en el artículo 2° inciso f) de la presente ordenanza, tales como emprendimientos de clubes de campo, barrios cerrados y toda otra forma de urbanización cerrada; o cementerios privados o de emprendimientos de grandes superficies comerciales, quedando incluidos en esta última categoría los establecimientos que conformen una cadena de distribución según lo establecido en la Ley N° 12.573 y su reglamentación, siempre que ocupen predios de más de cinco mil metros cuadrados (5.000 m2.), sin importar el área o zona del ejido municipal en la que se instalen, cederán como pago a cuenta de la determinación definitiva, sujeto al cómputo de equivalencia y valorización final, el 10% de la superficie total de los predios afectados o sus equivalentes en dinero o suelo urbanizable.

ARTÍCULO 7º. Formas de pago. La participación en la renta urbana puede efectivizarse mediante cualquiera de los siguientes medios, siendo ellos de aplicación en forma alternativa o combinada:

a) En dinero efectivo, que será destinado exclusivamente a la construcción o mejoramiento de viviendas y/o construcción de obras de infraestructura de servicios públicos y/o de áreas de recreación y equipamientos sociales en sectores de asentamientos o viviendas de población de bajos recursos.

b) Cediendo al Municipio una porción del inmueble objeto de la participación, de valor equivalente a su monto.

c) Cediendo al Municipio inmuebles localizados en otras zonas del Área Urbana y/o Complementaria, accesibles desde la vía pública y conforme a los criterios de localización adecuada establecidos en el artículo 15, apartado a) de la ley 14.449, previo cálculo de equivalencia de valores entre ambos emplazamientos, incorporando las valorizaciones producidas por la aprobación del emprendimiento y por la modificación de la norma urbanística que se requiera.

El medio de pago podrá ser consensuado entre el municipio y el sujeto obligado. En caso de no alcanzarse un acuerdo al respecto, el municipio podrá reclamar y, eventualmente, ejecutar la cobrabilidad del tributo en dinero u otro medio equivalente a su exclusiva elección.

ARTÍCULO 8°. Momento de exigibilidad. La contribución obligatoria sobre la valorización inmobiliaria generada por la acción urbanística será exigible al propietario o poseedor de un inmueble, en las siguientes situaciones:

a)         Cuando solicite un permiso de urbanización, subdivisión y/o construcción y al momento que el mismo sea aprobado.

b)         Cuando se efectivice el cambio de uso del inmueble como resultado de una modificación del régimen o zonificación del suelo.

c)         Cuando se produzcan actos que impliquen transferencia de dominio sobre el inmueble en forma total o parcial, con excepción de aquellos resultantes de herencias y donaciones sin cargo.

Cuando se verifiquen los supuestos previstos en los incisos a), b) y c), el municipio podrá determinar de oficio el monto de la contribución, conforme las pautas establecidas en la presente Ordenanza y el plazo de pago conforme lo establecido en el artículo 33 del Libro Primero – Parte General de la Ordenanza Fiscal vigente, con aplicación de los intereses previstos en el artículo 37 de la norma fiscal citada.

ARTÍCULO 9. Posibilidad de celebrar Convenios. Se podrán celebrar Convenios urbanísticos entre el Municipio y los sujetos obligados que voluntariamente se sometan al presente régimen de contribución.

En caso de estipularse una financiación o facilidades de pago en cuotas de la contribución, se podrán aplicar las tasas de interés previstas en el artículo 48 del Libro Primero – Parte General de la Ordenanza Fiscal vigente.

Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 65 del Decreto Ley N° 6769/58, los Convenios que se firmen en virtud de esta Ordenanza, no necesitarán ser remitidos el Concejo Deliberante para su aprobación.

ARTÍCULO 10: Exenciones. Podrán ser eximidos —total o parcialmente— del pago de la Contribución por Valorización:

1.         El Estado Nacional, Provincial y las Instituciones reconocidas como de Interés Público en el Registro Municipal de Entidades de Bien Público, cuando realicen ampliaciones destinadas a prestar un mejor servicio.

2.         La construcción de edificios públicos destinados a la enseñanza, la salud, el deporte y/o actividades culturales.

3.         Pequeñas y medianas empresas alcanzadas por el Régimen de Promoción Industrial instituido por la Ordenanza N° 8909/18.

4.         Las personas de escasos recursos previa realización de un informe socio-ambiental, siempre que se trate de un único inmueble y sea su casa habitación permanente, acreditando la imposibilidad de afrontar el pago que se liquide en concepto de esta contribución.

El Departamento Ejecutivo se encuentra autorizado a analizar caso por caso con el fin de examinar sobre la procedencia de la exención solicitada, pudiéndose valer de toda información que puedan suministrar las Áreas municipales, como así también, todo otro organismo público o privado y/o banco de datos.

ARTÍCULO 11. Afectación. Déjese establecido que los recursos que se obtengan por la percepción de la Contribución Obligatoria sobre la Valorización Inmobiliaria creada por esta Ordenanza, deberán considerarse recursos afectados para la realización, ampliación y/o modificación, de forma progresiva y según los medios disponibles, de toda obra, infraestructura y/o proyecto destinado a:

a) Proveer suelo urbanizable en centros urbanos y zonas rurales.

b) Desarrollar nuevas áreas residenciales en centros urbanos o en asentamientos rurales, mediante la construcción de conjuntos de viviendas o urbanísticos completos o de desarrollo progresivo que cuenten con la infraestructura y los servicios, las reservas de equipamiento comunitario y espacios verdes.

c) Ejecutar proyectos de integración socio urbanística de villas y asentamientos precarios.

d) Impulsar programas de construcción, autoconstrucción, reparación, remodelación o ampliación de viviendas tanto urbanas como rurales.

e) Promover la recuperación, rehabilitación o refuncionalización de edificios y sectores urbanos residenciales en proceso de degradación, preservando el valor del patrimonio histórico y social.

f) Ejecutar la construcción, ampliación y/o mejoramiento de servicios de infraestructura básicos, de equipamientos comunitarios y/o de espacios públicos recreativos.

g) Asegurar, en coordinación con la Escribanía General de Gobierno, la regularización dominial y la gestión escrituraria de los inmuebles construidos con el fin de permitir el acceso al título de propiedad y su constitución como bien de familia.

h) Atender la refuncionalización, rehabilitación y adecuación normativa de inmuebles fiscales aptos para finalidades de uso social y colectivo, exceptuando a los bienes incorporados de la aplicación del Decreto-Ley 8.912/77.

El Departamento Ejecutivo podrá establecer, vía reglamentaria, los mecanismos de administración financiera adecuados para garantizar la intangibilidad de los mismos.

ARTÍCULO 12. Convóquese y cítese a todos los Concejales y Mayores Contribuyentes que deban constituir la Asamblea para el tratamiento de la presente ordenanza, en los términos del artículo 98 del Decreto Ley N° 6769/58.-

ARTÍCULO 13. Los vistos y considerando forman parte de la presente.

ARTÍCULO 14. De forma.-

Corresponde asignar un Sr. Concejal y un Mayor Contribuyente para la firma del acta de Asamblea.

Concejal Maiztegui, una moción de algún concejal?

CONCEJAL MAIZTEGUI: Sí. Propongo que sea el Concejal Francisco Illia.

PRESIDENTE TARUSELLI: Queda entonces el Concejal Illia en lugar de concejal y proponer un Mayor Contribuyente.

CONCEJAL MAIZTEGUI : Me proponen y lo tomamos desde el bloque de Unión por la Patria, el interbloque, que propongamos también un Mayor Contribuyente, propongo a María Julia Guerrini.

PRESIDENTE TARUSELLI: Queda entonces María Julia Guerrini, como Mayor Contribuyente.

Luego, será desde la Subsecretaria citada para la firma del acta correspondiente.

Sin otro particular, y siendo las 20:10hs, damos por finalizada la Asamblea de Mayores Contribuyentes.

Muchísimas gracias por asistir a la misma.